陈序平的龙湖一年考：“少壮派”穿越周期的创造力

江湖上，吴亚军的传奇故事并未因她的退隐而消散，反而如醇酒般历久弥新。接过龙湖集团沉重而荣耀的指挥棒，陈序平则犹如武侠小说中的新任帮主，正力图翻开龙湖崭新的一页。

面对房地产行业的下行压力，陈序平展现出了卓越的战略布局与沉稳的过渡手腕：推动管理层年轻化改革、发布高端改善型产品、在上海设立第二总部、大规模裁员降本等措施，进行了一场关乎龙湖命运的战略转型大调整。

然而，此刻的大战尚未尘埃落定，龙湖集团能否在陈序平的带领下稳住阵脚，逐步实现长远发展目标，仍有待进一步观察。

有序平稳过渡

2023年，是陈序平作为新任董事长全面接管龙湖集团（00960.HK）领导权的第一个完整财年，同时这一年也恰逢龙湖集团成立30周年的里程碑时刻。

针对他上任首年的成绩单，值得关注。3月22日，龙湖集团发布2023年度业绩报告，显示公司2023年收入约1807.37亿元，同比减少27.87%；公司拥有人应占溢利128.50亿元，同比下降47.25%。

对此，龙湖集团称，主要受2022年及2023年房地产行业下行的影响，合约销售下滑、价格承压，地产开发业务的结算收入及结算毛利率下降所致。

报告期内，龙湖集团的合同销售额为1734.9亿元，相较于2022年的2015.9亿元下降13.9%；合同销售面积为1079.6万平方米，较2022年的1304.7万平方米下降17.3%。

尽管面对销售额的下滑压力，但根据克而瑞的数据，龙湖集团在2023年的销售额仍然稳居行业第9位，持续保持市场领先地位。

在经营性收入方面，龙湖集团2023年实现了积极的增长，运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%。其中，运营业务板块2023年全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%；服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。

此外，在土地储备方面，龙湖集团2023年合计新增地块31宗，新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米。

在债务方面，截至2023年末，龙湖集团净负债率为55.9%，在手现金为604.2亿元，公司综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%，平均借贷成本为年利率4.24%；平均贷款年限为7.85年。

3月8日，龙湖集团宣布提前9个月兑付了一笔总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。同时，已经完全兑付2024年一季度到期的境内公司债，且已全额备妥5月到期公司债兑付资金。此外，至2026年底前，龙湖境外无到期公开债券。

陈序平曾在2022年投资者交流会上表示，龙湖在洞察到行业的变化后着手进行了战略聚焦，未来一年公司要做的事情就是会格外重视现金流，并在这个前提下保证利润稳中有增。

综观过去一年的经营数据，龙湖集团的表现可谓好坏参半。但在房地产市场整体仍处于低位调整期的2023年，不难看出，龙湖集团在陈序平的带领下，已经实现了有序且平稳的战略过渡与发展。

在2023年度业绩发布会上，陈序平进一步表示，龙湖集团有息负债余额较2022年下降7.4%，其中银行融资占比77%。未来，将持续通过稳步有序地压降负债，优化债务结构，确保底线安全。

管理层更年轻化

1993年，吴亚军在重庆创立了龙湖集团的前身，并通过龙湖花园南苑项目的成功运作，迅速确立了公司在重庆房地产市场的领先地位。2009年11月，龙湖集团成功在香港交易所上市。2010年，吴亚军首次荣膺中国女首富头衔，龙湖集团也成为当时中国市值最高的房地产企业之一。

在2011年卸任龙湖集团CEO后，吴亚军从多个方面持续强化公司的治理结构，包括大力引进外部高管和培养提拔内部“仕官生”。接过吴亚军指挥棒，集董事长、CEO于一身的陈序平，正是“仕官生”项目培养出的佼佼者。

陈序平在2008年获得清华大学硕士学位后，以“仕官生”身份加入龙湖集团。作为第四届“仕官生”项目成员，他在基层业务岗位起步，历经多次晋升，曾先后担任龙湖集团成都投发负责人、总经理等重要职务。

但这只是陈序平“职场超级人生”的开始。到了2021年7月，陈序平履新成为龙湖集团首席运营官、高级副总裁及地产航道总经理；紧随其后，在2021年8月，他被任命为龙湖集团执行董事；2022年3月，陈序平担任龙湖集团CEO；2022年10月，陈序平担任龙湖集团董事会主席。

在这个过程中，这位1982年出生的“80后”，在四十不惑之年实现了从一线管理者向公司最高决策层的华丽转身。

在陈序平的领导下，龙湖集团的管理层也呈现出更年轻化的态势。据媒体报道，2024年1月，原龙湖胶东公司总经理范燊被调任龙湖集团地产航道营销中心总经理。

1990年出生的范燊，本科毕业于复旦大学，2011年以绽放管培生的身份加入龙湖集团。他从一线销售做起，先后在龙湖上海、厦门公司任职营销岗位。2017年，在龙湖青岛公司升任营销总监，之后担任副总经理兼投资与营销负责人。再后来，又转至集团总部负责品牌与营销部数据运营中心，后又调至西安公司担任副总经理。

2021年，在龙湖集团划分四大营销战区时，范燊被任命为华中战区营销负责人，管理多地区营销工作。紧接着，在2022年成为龙湖郑州事业部总经理，次年晋升为龙湖胶东公司总经理。今年初，随着龙湖组织架构调整，南京与合肥、胶东与济南公司合并后，范燊调任龙湖地产航道营销中心总经理，并被业界称之为“头部房企中最年轻的总部营销总之一”。

据了解，管培生体系在地产行业十分普遍，而龙湖的“仕官生”能够和中海的“海之子”、万科的“新动力”并称为中国地产界的“三大黄埔军校”，这充分体现了龙湖集团在培育养精英管培生方面的强大实力和成效。

大调整还未结束

当前，龙湖集团聚焦开发、运营、服务三大板块，形成“1+2+2”业务格局，发挥地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同效应，在一二线城市进行全面布局。

2022年10月，陈序平在接任后的首场投资者交流会上曾给出承诺：“未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%。到那个时候，应该说龙湖就完成了去地产化。20年之后，我们地产之外的经营性收入目标是要做到千亿。”

这一系列目标也意味着，陈序平在全面掌权后，将对龙湖集团进行大刀阔斧的改革。

2023年初，龙湖集团的地产开发板块发布了云河颂、御湖境、青云阙等全新的产品系列，这是区别于刚需的高端改善型产品，在北京、上海、成都、西安等多个城市成为市场标杆。

龙湖集团另一项重大调整是在上海设立第二总部，并逐步将地产、商业和长租三大航道全面迁移至上海。此举或可以解读为，龙湖集团深度布局全国，尤其是加大对长三角区域投入的决心，以及深化其战略转型的举措。

在「商业范儿」看来，在上海设立第二总部，一方面能够贴近市场需求前沿，更精准地把握行业动态及消费者需求变化，驱动产品创新和服务升级；另一方面，有利于整合优化长三角区域乃至全国的资源，促进跨区域、多航道业务的协同发展，提升整体运营效率和品牌影响力。

在商业投资方面，去年8月，陈序平也表示，对商业项目重新做了产品分级，更加去匹配空间场景的创新表达和运营的差异化打造，更好的与商家、消费者实现情感链接，“一店一策”的去制定接下来经营运营的策略。

龙湖商业以“天街”及“星悦荟”为产品品牌，截至2023年12月底，累计已开业运营商场88座，总面积达797万平米，主要分布在国内一二线城市。

此外，龙湖集团还通过大幅减员以降低成本。2023年中报显示，公司的员工人数为29918名，较2022年同期锐减5000余名。而截至2021年末，该公司共拥有44065名员工，一年半少了约1.4万人。

尽管2023年度龙湖集团尚未公布具体的员工人数数据，但从其年报所揭示的员工成本变动情况来看，公司在控制人力成本方面的举措仍在持续进行。据2023年年报披露，龙湖集团的员工成本由2022年的66.80亿元降至2023年的54.34亿元，同比下降18.65%。其中尤以“其他员工成本”的降幅最为显著，由2022年的53.03亿元降至2023年的46.50亿元，同比下降12.31%。

在市场周期步入下行阶段时，房地产企业通常会采取精简员工结构和优化内部管理等策略，以强化现金流状况并保持利润水平。然而，龙湖集团在短短一年半内大幅度裁员上万人的激烈内控措施，也使其招致了不少负面评价。

写在最后

陈序平执掌下的龙湖集团，在房地产行业整体低迷的背景下，展现出了积极应对市场变化的战略调整能力和有序过渡的管理智慧。尽管年度业绩下滑，但公司通过强化现金流管理、优化债务结构、提前偿还贷款及兑付商业资产支持专项计划等举措，展现了稳健的财务策略和对风险的把控能力。

在业务布局上，龙湖集团持续聚焦一二线城市，并在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多个航道发力，实现经营性利润占比提升的目标。同时，管理层年轻化的改革也体现了陈序平对未来发展的前瞻性和决心。

然而，面对行业寒冬，龙湖集团的大规模裁员措施虽在短期内有助于降低成本，但也引发了外界对于其内部管理和可持续发展问题的关注。如何在转型过程中平衡成本控制与人才储备，将是陈序平领导下的龙湖集团在未来需要审慎应对的关键挑战。（图源：龙湖集团官微等）